Julkaisemme säännöllisesti lyhennelmiä kuluttajariitalautakunnan vuodesta 2015 eteenpäin antamista päätöksistä, joissa osapuolena on välitysliike. 

Päätökset  (päivitetty 9.10.2017)

Dnro 3452/81/2013 (esitelty 6.10.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. KATON KORJAUSKUSTANNUKSET.VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU. TALOUDELLINEN VIRHE.

Ostaja osti 24.2.2012 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakkeet. Kauppahinta oli 161 500 euroa.  Rakennus, jossa huoneisto sijaitsee, on valmistunut vuonna 1991. Asiassa oli erimielisyyttä siitä, onko ostajalla oikeus korvaukseen myyjältä tai välitysliikkeeltä sillä perusteella, ettei ostaja saanut ennen kaupantekoa tietoonsa rakennukseen suunniteltua katon kunnostustyötä. Välitysliike välitti ostajalle väärän asunto-osakeyhtiön kunnossapitotarveselvityksen. Ostaja vaati yhteensä 8 986,60 euron hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

Riidatonta oli, että välitysliike oli saanut isännöitsijältä väärän kohteen (eri taloyhtiön) kunnossapitotarveselvityksen ja välitysliike oli välittänyt sen eteenpäin ostajalle. Kaupan kohdetta koskevassa 1.7.2010 päivätyssä kunnossapitotarveselvityksessä suunniteltujen kunnossapito- ja muutostöiden listassa oli kohtaan ”katto” merkitty suunnitelluksi toteutusvuodeksi 2011-2016 ja lisätiedoiksi "katon kuntoselvitys ja pesu”. Katon kuntotarkastus suoritettiin 20.4.2012 ja asiaa käsiteltiin ensimmäisen kerran 8.5.2012 yhtiökokouksessa. Katon remontista ja aikataulusta päätettiin 29.5.2012 yhtiökokouksessa.

Myyjien ja välitysliikkeen välisessä toimeksiantosopimuksessa ei ollut katon tulevasta kuntotarkastuksesta mainintaa. Myyjät eivät kertoneet katon suunnitelluista kunnostustöistä ostajalle myöskään suoraan. Tapauksessa voi siis olla kyse taloudellisesta virheestä, mikäli myyjän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa otetaan huomioon muun muassa ostajille aiheutuneet korjauskustannukset. Kohteen kauppahinta oli 161 500 euroa ja lainaosuus 8 986,60 euroa, eli noin 5,5 % kauppahinnasta. Rakennus on valmistunut 1991. Asiaa kokonaisuutena arvioiden lautakunta katsoi kyseessä olevan myyjien vastuulle kuuluva taloudellinen virhe.

Lautakunta katsoi välitysliikkeellä olleen aihetta epäillä sen saamien tietojen olevan virheellisiä, koska kunnossapitotarveselvityksen virheellisyys oli selvästi havaittavissa. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään tutustumatta isännöitsijältä saamiinsa asiakirjoihin riittävällä tarkkuudella. Koska tämä välitysliikkeen virhe johti ostajalle syntyneeseen vahinkoon, oli myös välitysliike velvollinen osallistumaan vahingon korvaamiseen. Ostaja esitti korvaussumman jakamista välitysliikkeen ja myyjän välillä tasan ja ostaja oli itse valmis vastaamaan lainaosuudesta 25 % osuudella. Lautakunta katsoi, että välitysliikkeen ja myyjien ovat yhteisvastuullisesti korvausvastuussa ostajalle 5 000 euroa.

 

Dnro 895/81/2014 (esitelty 25.11.2015)
Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. KAAVOITUSTA KOSKEVA TIETO.

Ostaja osti 25.10.2013 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 80 m2:n kokoista, vuonna 1971 valmistunutta huoneistoa Vantaalla. Hallintaoikeus siirtyi ostajalle 1.11.2013. Ostaja sai 19.11.2013 kaupanteon jälkeen tietää, että viereisen tien toiselle puolelle huoneistoa vastapäätä tullaan rakentamaan kerrostaloja. Riitaa tuli siitä, että esittelyssä ostajalle ei kerrottu tästä asiasta. Ostaja vaati myyjältä hinnanalennuksena ja kiinteistövälitysliikkeeltä vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti 17 500 euroa. Ostajan mukaan ostopäätökseen vaikutti merkittävästi se, että huoneistosta avautui rauhallinen metsämaisema. Rakentamisesta aiheutuu myös meteliä useamman vuoden ajan.

Myyjän vastuun osalta lautakunta totesi: Kohteen myyntiesitteessä oli mainittu, että alueella on asemakaava ja että lisätietoja kaavoitustilanteesta antaa Vantaan kaupunki. Lautakunnan käsityksen mukaan myyntiesitteessä annettuja tietoja voidaan pitää yleensä riittävinä. Silloin kun kaavassa on suunniteltu tehtäväksi alueella muutoksia, jotka vaikuttavat merkittävästi asunnon ympäristöön, myyjän voidaan kuitenkin edellyttää nimenomaan kertovan ostajalle tällaisesta merkityksellisestä seikasta, jos hän tietää siitä. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä selvittää, mitä alueen kaavaan on merkitty. Lautakunta katsoi myös, ettei ole poikkeuksellista, että asemakaava-alueelle rakennetaan asuintaloja. Tien toiselle puolelle rakennettavat kerrostalot tulevat sijaitsemaan melko kaukana asunnosta, eivätkä muuta asunnon välittömässä läheisyydessä olevaa maisemaa merkityksellisesti. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä myyjän osalta.

Välitysliikkeen vastuu: Kyseisen tien kaavasuunnitelma oli kaupantekohetkellä valmisteluvaiheessa. Lautakunta totesi, että välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaisesti tutustua alueen

kaavoituskatsaukseen. Välitysliike ei ole väittänytkään tutustuneensa siihen. Välitysliike oli siten menetellyt kohdetta välittäessään huolimattomasti. Näyttämättä kuitenkin jäi, että ostajalle olisi syntynyt välitysliikkeen menettelyn johdosta vahinkoa. Lautakunta ei siten suosittanut hyvitystä myöskään välitysliikkeen osalta.


Dnro 724/81/2014 (esitelty 25.11.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. VÄLITYSLIIKKEEN TIEDONANTO- JA SELONOTTOVELVOLLISUUS. PUTKIREMONTTI.

Ostajat ostivat 26.6.2009 asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat noin 47 m2 kokoisen huoneiston (2h+kk) hallintaan vuonna 1971 valmistuneessa kerrostalossa. Kohteen velaton hinta oli 42 500 euroa. Ostajat katsoivat, että välitysliike harhautti heitä kaupanteossa. Esittelyssä ostajat olivat tiedustelleet, onko yhtiöön tulossa putkiremonttia. Välitysliikkeen edustajan mukaan asiasta ei ole mitään tietoa ja kaupungin keskustassakin korjattiin vasta 1950- ja 60-luvuilla valmistuneita taloja. Tämän perusteella ostajat olettivat talon putkiston olevan kunnossa. Myös isännöitsijäntodistuksessa oli maininta ” ”LVISR-kuntoarvio ja putkiston kuntotutkimus 2008”. Ostajat eivät saaneet raporttia. Siitä olisi ilmennyt, että taloyhtiön putkistoja joudutaan lähivuosina uusimaan laajasti. Raportissa myös suositeltiin, että kosteita tiloja remontoitaisiin vasta putkistosaneerauksien yhteydessä.

Ostajat ostivat huoneiston ja teettivät sinne täydellisen remontin, jonka hinnaksi tuli 15 744 euroa. Tämän jälkeen paljastui, että taloyhtiöön onkin tulossa putkiremontti. Sen takia ostajien teettämä kylpyhuone- ja keittiöremontti kävi suurelta osin hyödyttömäksi. Ostajat vaativat, että välitysliike korvaa heille asiassa aiheutuneet ylimääräiset ja kahdenkertaiset kustannukset ja arvonalennuksen yhteensä 17 080 euroa.

Välitysliike ei kiistänyt ostajien yllä kuvaamaa keskustelua, jonka ostajat kertoivat käyneensä välitysliikkeen edustajan kanssa esittelyssä putkiremonttia koskien.  Lautakunta totesi, että tämän vastauksen perusteella ostajat ovat voineet olettaa, että putkiremontin tuloon olisi tämän ikäisessä talossa vielä merkittävästi aikaa. Lautakunta piti vastausta sisällöltään lisäksi virheellisenä, sillä myös tämän ikäisessä kohteessa saattaa olla putkiremontin tarvetta. Kohteessa tosiasiassa jo havaittu remonttitarve olisi ilmennyt edellisenä vuonna tehdystä kuntoarviosta ja -tutkimuksesta. Välitysliikkeen on tullut tietää tästä asiakirjasta, koska se oli mainittu kaupanteossa käytetyssä isännöitsijäntodistuksessa. Lautakunta katsoi, että kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa mainitusta LVISR-kuntoarviosta ja putkiston kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle asiakirjoissa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. Tätä selonottovelvollisuutta on korostanut tässä tapauksessa se, että ostajat olivat erityisesti kysyneet putkiremontin tarpeesta. Nyt näin ei tapahtunut, vaan ostajien kysymykseen annettiin virheellinen vastaus.

Lautakunta piti välitysliikkeen menettelyä virheellisenä ja katsoi sen aiheuttaneen valituksessa kuvailtua vahinkoa ostajille. Välitysliike oli vastuussa vahingon korvaamisesta. Kysymykseen saamansa vastauksen perusteella ostajien oli toisaalta tullut varautua putkiremontin tuloon ehkä kymmenen vuoden aikajänteellä. Heidän nyt teettämänsä remontin käyttöhyöty oli jäänyt tätä vähäisemmäksi, koska putkiremontti toteutettiin alle viiden vuoden sisällä kaupan teosta. Lautakunta harkitsi odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista aiheutuneen vahingon määräksi 4 000 euroa.

päivitetty 23.8.2017

Dnro 4123/81/2013 (esitelty 11.6.2015)

Asiasanat: KÄYTETTY ASUNTO-OSAKE. KAUPAN PERUUNTUMINEN. KÄSIRAHA

Välitysliikkeellä oli myyntitoimeksianto käytetystä asunto-osakkeesta. Asunnosta tehtiin käsirahallinen ostotarjous 16.4.2013, jonka myyjä hyväksyi. Tarjouksen mukainen velaton hinta oli 470 000 euroa, kauppahinta oli 468 217,34 euroa ja käsirahan suuruus 18 800 euroa. Ostajat eivät saaneet rahoitusta järjestettyä tarjouksen mukaiseen kaupantekopäivään 14.6.2013 mennessä ja peruivat kaupan, vaikka myyjä ehdotti, että maksuaikaa olisi pidennetty merkittävästi. Ostajat tekivät rahoituksen järjestyttyä muutama päivä perumisen jälkeen uuden ostotarjouksen, jonka myyjä hylkäsi.

Kyse oli siitä, kenelle käsirahana maksettu summa kuuluu sekä käsirahan kohtuullisuudesta. Lautakunta katsoi, että koska kauppa peruuntui ostajien puolella olevasta syystä, ostajat menettivät maksamansa käsirahan. Myöskään käsirahan kohtuullistamiselle ei ollut perusteita ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt ja tarjouksen tekijöiden haluttomuus suostua heille tarjottuun kohtuulliseen maksujärjestelyyn. Käsirahan määrä oli tapauksessa yli neljä prosenttia kauppahinnasta. Tarjouksen mukainen ja hyväksytty kauppahinta oli 468 217,34 euroa, joten käsirahan sallittu enimmäismäärä oli vain 18 728,69 euroa. Lautakunta katsoi käsirahan liiallisuuden osoittavan välitysliikkeen huolimattomuutta. Myyjä ja välitysliike velvoitettiin yhteisvastuullisesti maksamaan ostotarjouksen tekijöille viivästyskorkoineen se osa käsirahasta, joka ylitti neljä prosenttia kauppahinnasta.
 

Dnro 4404/81/2013 (esitelty 11.6.2015)

Asiasanat: KIINTEISTÖN VUOKRAOIKEUDEN KAUPPA. ASUINRAKENNUKSEN PINTA-ALA. ANNETUT TIEDOT.

Ostajat ostivat ½ vuokraoikeudesta erääseen tonttiin sillä olevine rakennuksineen hallinnanjakosopimuksen mukaisesti. Tontilla sijaitsi vuonna 1999 valmistunut paritalo. Välitysliikkeen laatiman myyntiesitteen mukaan kaupan kohde oli asuinpinta-alaltaan 100 m2. Kaupanteon jälkeen ostajille selvisi, että asuinpinta-ala oli vain 93,5 m2. Erimielisyys koski välitysliikkeen vastuuta pinta-alasta annetusta tiedosta.

Myyjä oli ilmoittanut välitysliikkeelle pinta-alan olevan 100 m2. Kiinteistön pohjapiirustuksissa ilmoitettiin asuinpinta-alan olevan 93,5 m2. Välitysliikkeen edustajalla oli piirustukset hallussaan ennen myyntiä.

Lautakunnan ratkaisun mukaan asiassa ei esitetty puolueetonta selvitystä asuinpinta-alasta. Lautakunta piti kuitenkin uskottavana, että rakennuksen asuinpinta-ala on noin 93 m2 luokkaa. Lautakunta katsoi, ettei ilmoitetun asuinpinta-alan ja todellisen asuinpinta-alan erotus ole niin suuri, että kyseisellä seikalla olisi ollut vaikutusta kauppahintaan eikä kaupan kohteessa katsottu olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta totesi, että välitysliikkeen tehtävänä on ilmoittaa myyntiesitteessä paikkansa pitävät tiedot kohteesta. Riittävänä ei voida pitää sitä, että oikeat tiedot ilmenevät muista ostajalle luovutettavista myyntiasiakirjoista. Välitysliikkeen menettelyä ei siten voitu pitää tältä osin huolellisena ja hyvän välitystavan mukaisena. Lautakunta katsoi, että ostajilla oli oikeus luottaa myyntiesitteessä esitettyihin tietoihin. Lisäksi välitysliikkeen selonottovelvollisuuteen kuuluu kiinnittää huomiota asuinrakennuksen pinta-alaan. Myyjä oli ilmoittanut välitysliikkeelle asuinrakennuksen pinta-alaksi 100 m2. Kuitenkin myyjän toimittamien piirustusten perusteella välitysliikkeen olisi pitänyt epäillä pinta-alasta annettua tietoa ja selvittää pinta-alatieto tarkemmin. Välitysliikkeen olisi tullut nimenomaisesti kertoa ostajille pinta-alatiedon olevan epävarma. Näin ollen lautakunta katsoi välitysliikkeen toimineen virheellisesti.

Koska kaupan kohteessa ei edellä mainituin perustein ollut todettavissa virhettä, ei välitysliike kuitenkaan ollut tässä tapauksessa vahingonkorvausvelvollinen.
 

Dnro 4214/81/2013 (esitelty 11.6.2015)

Asiasanat: VAPAA-AJAN KIINTEISTÖN KAUPPA. MÖKIN VIRHEET. WC- JA SUIHKUTILA. RAKENNUSLUPA. JÄTEVESIJÄRJESTELMÄ. VENEPAIKKA.

Ostaja osti 18.10.2012 päivätyllä kauppakirjalla tilan sillä olevine rakennuksineen. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1980 valmistunut vapaa-ajan asunnoksi tarkoitettu asuinrakennus sekä saunarakennus, autotalli, liiteri ja kesäkeittiö. Asiassa oli riitaa siitä, vastasiko vapaa-ajan kiinteistön sitä, mitä ostajalle kerrottiin ennen kaupantekoa. Ostaja vaati 45 000 euron hyvitystä.

Wc- ja suihkutila
Myyjän vastuu. Myyjä oli rakentanut kohteeseen wc- ja suihkutilan. Ostajan mukaan tila ei täyttänyt vuoden 2011 vaatimuksia. Mökillä tapahtui kattovuoto ainakin helmikuussa 2013. Kuntotarkastusraportin mukaan vuodon syynä tai osasyynä saattoi olla se, että pesuhuoneen poistoilmaventtiili oli johdettu yläpohjatilaan, mikä lisäsi yläpohjan kosteusrasitusta ja nosti ilman lämpötilaa ja lämpötilan nousu saattoi aiheuttaa vesikatolla lumen sulamista. Myyjäkin katsoi, yläpohjan vesivuodon syynä oli, että poistoilmaventtiiliä ei ollut johdettu katolle. Vian ilmettyä myyjä vaihtoi märät villat. Lautakunta katsoi, että myyjän oli täytynyt olla tietoinen siitä, että poistoilmaventtiili oli johdettu yläpohjatilaan ja siitä olisi tullut kertoa ostajalle. Kyse oli tiedonantovirheestä ja ostajalla oli virheen takia oikeus hinnanalennukseen.

Wc- ja suihkutilalle ei lisäksi oltu haettu rakennuslupaa. Lautakunta totesi, että kiinteistön ostajalla on oikeus luottaa siihen, että kiinteistöllä olevat rakennukset ja niiden osat on rakennettu luvallisesti. Myyjä ei kertonut ostajalle ennen kaupantekoa, että wc- ja suihkutilalla ei ole rakennuslupaa. Myyjä oli toiminut virheellisesti, koska hän on itse rakennuttanut tilan ja siten tiennyt, ettei tilalla ole rakennuslupaa. Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kyseessä on joka tapauksessa vallintavirhe, jos kiinteistöllä on rakennus ilman tarvittavaa lupaa. Tilalle oli kuitenkin mahdollista saada rakennuslupa ja ostajalla katsottiin olevan oikeus saada myyjältä korvausta rakennuslupahakemuksen kuluista.

Välitysliikkeen vastuu. Välitysliikkeen mukaan myyjä oli ilmoittanut rakentaneensa wc- ja suihkutilan voimassaolevien rakennusmääräysten mukaisesti. Lautakunta katsoi, että välitysliikkeellä ei ole ollut aihetta epäillä, että wc- ja suihkutilassa olisi puutteita. Asiassa ei näytetty, että välitysliike olisi ollut tietoinen tai sen olisi tullut olla tietoinen virheellisestä suihkutilan poistoilmaputkesta. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen olisi kuitenkin tullut selvittää itse, että jälkikäteen rakennetulla tilalla on rakennuslupa. Koska välitysliike ei ole tätä tehnyt, sen katsottiin toimineen tältä osin virheellisesti.

Venepaikka
Myyjän vastuu. Ostaja luuli ostaneensa myös venepaikan. Myyjällä oli ollut venepaikka, josta oli suullinen sopimus alueen vahtimestarin kanssa. Venepaikkaa ei myyty omistuspaikkana ja ostaja oli myyjän mukaan tästä tietoinen ennen kaupantekoa.

Myyntiesitteessä sanottiin, että kiinteistöllä on venepaikka Päijänteen Mämminiemessä. Kauppakirjassa ei ollut mainintaa venepaikasta. Koska esitteessä kuitenkin on sanottu venepaikan kuuluvan kauppaan, eikä kauppakirjassa ole poikettu tästä, lautakunta katsoi, että venepaikan olisi tullut kuulua kauppaan. Kiinteistö ei tältä osin vastannut sovittua ja siinä oli virhe, jonka perusteella ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen.

Välitysliikkeen vastuu. Välitysliike oli tietoinen siitä, ettei venepaikasta ollut mitään kirjallista sopimusta ja sen mukaan myös ostaja olisi ollut tästä tietoinen. Koska välitysliike ei kuitenkaan näyttänyt kertoneensa ostajalle, että kauppaan ei esitteen tiedoista poiketen kuulu venepaikkaa, lautakunta katsoi välitysliikkeen toimineen virheellisesti.

Jätevesijärjestelmä
Jätevesijärjestelmä oli tehty kiinteistölle vuonna 2011, mutta se ei ostajan mukaan täyttänyt ajan vaatimuksia. Kiinteistöllä ei lisäksi ollut ostajalle ilmoitettuja imeytyskenttiä.

Myyjän vastuu. Kiinteistön esitteessä sanottiin viemäristä seuraavasti: ”oma/umpisäiliö sekä imeytyskenttä”. Kauppakirjaan oli kirjattu, että ostaja on tietoinen, että kiinteistöllä ei ole jätevesiasetuksen (542/2003) edellyttämää selvitystä, suunnitelmaa sekä käyttö- ja huolto-ohjetta. Asiassa ei näytetty, että ostajalle olisi kerrottu, että kiinteistön jätevesijärjestelmä täyttää jätevesiasetuksen vaatimukset. Riidatonta oli, että esitteen mukaisia imeytyskenttiä ei ollut. Ostajalle oli esitteessä annettu tältä osin virheellistä tietoa. Lautakunta totesi, että ostaja oli kuitenkin ennen kaupantekoa tietoinen, että jätevesiasetuksen edellyttämää selvitystä, suunnitelmaa sekä käyttöjä huolto-ohjetta ei ollut tehty. Hän ei esittänyt näyttöä siitä, että nykyinen järjestelmä ei sinänsä toimisi, vaikka se ei täyttänyt jätevesiasetuksen vaatimuksia. Vaikka imeytyskentistä oli annettu väärää tietoa, lautakunta katsoi, että kyse ei ollut maakaaren mukaisesta virheestä.

Välitysliikkeen vastuu. Välitysliikkeen mukaan myyjä ilmoitti, että jätevesien käsittely täyttää asetuksen mukaiset määräykset vuonna 2011. Esitteessä sanottiin, että kohteessa on imeytyskenttä ja kauppakirjaan kirjattiin, että kiinteistöllä ei ole jätevesiasetuksen edellyttämää selvitystä, suunnitelmaa sekä käyttö- ja huolto-ohjetta. Kuten edellä myyjän vastuun osalta todettiin, asiassa ei näytetty, että jätevesijärjestelmä ei sinänsä olisi toiminut kaupantekohetkellä. Asiassa ei ole myöskään näytetty, että välitysliike olisi kertonut ostajalle, että järjestelmä täyttää jätevesiasetuksen vaatimukset. Välitysliikkeen ei ole näytetty toimineen virheellisesti tältä osin.

Muut puutteet
Myyjän vastuu. Kaupan kohteessa paljastui kaupanteon jälkeen muitakin puutteita, muun muassa vesikatossa. Lautakunta katsoi, ettei mökissä ollut tältä osin maakaaren mukaisia vaikutuksellisia tai merkittävyyskynnyksen ylittäviä virheitä.

Välitysliikkeen vastuu. Välitysliikkeen mukaan kohteen kunto arvioitiin silmämääräisesti eikä mistään ollut havaittavissa, että kohteessa olisi virheitä, joten ikä ja rakennustapa huomioiden kuntoluokaksi määriteltiin hyvä. Kohteessa paljastui puutteita kaupanteon jälkeen. Koska esitteessä kerrottiin, että kohteen kunto on hyvä ja sitä myytiin ilman remonttihuolia, ostaja oli sen perusteella voinut saada käsityksen, että kohteessa ei tule olemaan mitään remontointia vaativia asioita. Ostajan on kuitenkin täytynyt ymmärtää, että piankin kaupanteon jälkeen voi paljastua remonttia vaativia puutteita, kun otetaan huomioon kohteen ikä, ostajan suorittama ennakkotarkastus ja että kyseessä on vapaa-ajan kiinteistö, johon ei ole tehty suurempia korjauksia. Lautakunta katsoi, että välitysliike ei toiminut virheellisesti ilmoittaessaan kohteen kunnon.

Suositus
Ostajalla oli puuttuvan venepaikan ja rakennusluvan takia sekä ilmanvaihtoputken virheen takia oikeus hinnanalennukseen. Lautakunta arvioi virheitä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 4 500 euroa, joka sisälsi 500 euron hyvityksen ilmanvaihtoputken virheellisyydestä.

Lautakunta katsoi, että välitysliikkeen virheellisen menettelyn rakennusluvan ja venepaikan osalta, se oli myyjän kanssa yhteisvastuullisesti korvausvastuussa ostajalle 4 000 euron osalta
 

Dnro 5283/81/2013 (esitelty 28.8.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. EHDOLLINEN TARJOUS. KAUPAN PERUUNTUMINEN. VAKIOKORVAUS.

Tarjouksen tekijä teki 20.8.2013 käytetystä asunto-osakkeesta ostotarjouksen, jossa oli ehto vakiokorvauksesta (3760 euroa). Kauppahinnaksi hän tarjosi 94 000 euroa. Kaupan edellytyksenä oli lainansaanti 23.8.2013 mennessä sekä kuntokartoituksen teko. Myyjät tekivät 21.8.2013 tekstiviestillä kiinteistönvälittäjän kautta vastatarjouksen, jossa kauppahinta oli 96 000 euroa. Tarjouksen tekijä teki 22.8.2013 vastatarjouksen, jossa kauppahinta oli 95 000 euroa. Myyjät hyväksyivät vastatarjouksen 22.8.2013. Myyjien hyväksyntä oli ehdollinen siten, että vanhan asunnon myynti edellytti XY asunnon kaupan toteutumista. Myyjät peruivat 18.9.2013 kaupat, koska he eivät halunneet ostaa XY asuntoa.

Riitaa oli siitä, onko tarjouksentekijä oikeutettu saamaan myyjien menettelyn vuoksi vakiokorvauksen ja onko välitysliike toiminut asiassa huolimattomasti.

Tarjouksen tekijän mukaan hänelle ei kerrottu, että tämän kaupan toteutumisen ehtona oli XY asunnon kaupan toteutuminen. Välitysliikkeen mukaan asia tuotiin tarjouksen tekijälle selkeästi esille puhelinkeskusteluissa. Myyjät olivat kyseisenä ajanjaksona kolmen viikon lomamatkalla, joten kiinteistönvälittäjä kirjasi tapahtumat tarjouslomakkeelle omaan kappaleeseensa. Kirjauksista tiedotettiin ostotarjouksen tekijää suullisesti. Myyjät allekirjoittivat hyväksyntänsä kirjalliseen ostotarjoukseen vasta 11.9.2013 palattuaan lomamatkalta. Myyjien myyntiehto kirjattiin tuolloin tarjoukseen.

Myyjien osalta asiaa ei voitu ratkaista lautakunnassa, koska se olisi edellyttänyt suullisten todistelukeinojen käyttämistä. Kirjallisen selvityksen perusteella lautakunnalle jäi epäselväksi, mitä osapuolille on suullisesti kerrottu.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta viittasi Hyvää välitystapaa koskevan ohjeen (5.6.2012) 7.2. osioon tarjousmenettelystä. Välitysliikkeen edustaja oli ilmoittanut tarjouksen tekijälle ostotarjouksen hyväksymisestä ainoastaan puhelimitse. Lautakunta totesi, että välitysliikkeen olisi tullut toimittaa tarjouksentekijälle myyjien hyväksyntä kirjallisessa muodossa. Tämä olisi voinut tapahtua esimerkiksi niin, että myyjille toimitetaan sähköpostilla ostotarjouslomake täydennettäväksi. Vähintäänkin välitysliikkeen edustajan olisi tullut toimittaa tarjouksentekijälle oma kappaleensa tarjouslomakkeesta merkintöineen. Lautakunta katsoi, että välitysliike oli tältä osin menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti. Koska asiassa ei kuitenkaan voitu antaa suositusta myyjän ja tarjouksentekijän välisestä suhteesta, ei lautakunta voinut tässä tapauksessa suosittaa hyvitystä myöskään välitysliikkeen osalta.
 

Dnro 4765/81/2013 (esitelty 2.9.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. KOHTEEN KUNTO. ANNETUT TIEDOT.

Ostajat ostivat 2012 käytetyn asunto-osakkeen vuonna 1981 valmistuneesta yhtiöstä. Huoneiston pinta-ala on 63,5 m2 ja sen kauppahinta oli 200 000 euroa. Keittiö ja kylpyhuone olivat alkuperäiskuntoiset. Ostajat olivat painottaneet välitysliikkeen edustajalle, että terveyssyistä he eivät voi muuttaa asuntoon jossa on sisäilmaongelmia. Kaupanteon jälkeen aloitetussa pintaremontissa asunnossa ilmeni kosteusvaurio. Ostajat vaativat vahingonkorvausta 14 278,86 euroa.

Olohuoneessa kylpyhuoneen vastaisella seinällä ja ulkoseinässä sekä seinän vieren mosaiikkiparketissa oli vanha ja jo kuivunut kosteusvaurio. Myyjän ei selvitetty aiheuttaneen sitä eikä olleen siitä nimenomaisesti tietoinen. Myyjän omistusaikana eli vuonna 2007 taloyhtiössä oli teetetty huoneistojen kosteuskartoitus. Tässä raportissa tuotiin esiin, että alkuperäiskuntoiset märkätilat muodostavat lisääntyvän kosteusvaurioriskin. Tämä tieto oli taloyhtiön hallinnon toimesta annettu edelleen osakkaille asukastiedotteella, jossa osakkaita oli suositeltu kunnostamaan kylpyhuoneensa lähivuosien aikana. Lautakunta katsoi tällaisen muistutuksen vastaavan hyvää kiinteistönpitoa. Koska nyt ostetun huoneiston kylpyhuoneessa ei ollut havaittu kosteutta, lautakunta katsoi, että kyse ei kuitenkaan ollut sellaisesta erityisestä seikasta, josta myyjien olisi tullut ilmoittaa ostajille kaupan yhteydessä. Lautakunta totesi lisäksi, että kun sisäilman laadulla oli ostajille erityinen merkitys, heillä olisi ollut itselläänkin mahdollisuus teettää kohteessa tarpeellisina pitämiään tutkimuksia ennen kauppaa. Lautakunta katsoi, että kyse ei ollut myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä.

Välitysliikkeen ei selvitetty saaneen toimeksiantoa täyttäessään tietoa vuoden 2007 korjaussuosituksesta. Se ei voinut myöskään havaita huoneiston vauriota ja korjaustarvetta. Lautakunta katsoi, että välitysliike ei menetellyt osaltaan huolimattomasti.
 

Dnro 5209/81/2013 (esitelty 2.9.2015)

Asiasanat: UUDEN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. ASUNTOKAUPPALAIN 2 LUVUN SOVELTUMINEN. SUORITUSKYVYTTÖMYYSVAKUUDEN PUUTTUMINEN.

Ostajat ostivat 19.10.2010 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiöjärjestyksen mukaan 155 m2 kokoista uutta asunto-osaketta (5h+k+s+khh). Kyse oli kolmen asunnon kytketystä asuinpientalosta. Kohteen kauppahinta oli 410 000 euroa ja osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden määrä 100 000 euroa. Riitaa oli siitä, onko kiinteistönvälitysliike laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksiaan ostajiin nähden. Kohteen myyjä ja rakennuttaja asetettiin konkurssiin vuonna 2012.

Ostajat katsoivat, että suurin osa asuntokauppalain mukaisista turva-asiakirjoista puuttui. Lisäksi rakennusoikeus oli ylitetty, jolloin myyntiesitteen ja kauppakirjan tiedot (155 m2 ja 5h+k+s+khh) poikkesivat olennaisesti rakennusluvan ja rakennuspiirustusten mukaisista pinta-aloista ja huonelukumäärästä. Ylitys oli toteutettu pääasiassa kellarikerroksessa, johon oli rakennettu kaksi makuuhuonetta (yht. 24 m2). Välitysliikkeen edustaja ei myöskään selvittänyt yhtiölainan jakoperustetta, jonka vuoksi ostajat maksoivat sitä 4615,18 euroa liikaa. Asunnossa havaittiin myös useita rakennus- ja asennusvirheitä.

Lautakunta toteaa perusteluissaan, että aineistossa on ollut pöytäkirja osittaisesta loppukatselmuksesta, joka on koskenut taloyhtiön asuntoja A ja C sekä piha-alueita. Pöytäkirjan mukaan asunto B katselmoidaan sen valmistuttua. Tämän asiakirjan perusteella välitysliike ei ole voinut olettaa, että rakennusvalvontaviranomainen olisi jo hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Näin ollen välitysliikkeen olisi tullut pitää kohteen markkinoinnissa ja myynnissä lähtökohtana, että asuntokauppalain 2 luvun mukaiset ostajaa suojaavat menettelyt koskevat myös tätä kohdetta. Lautakunnan saaman käsityksen mukaan kohteen sitova markkinointi on alkanut jo rakentamisvaiheessa ja asuntokauppalain 2 luku on koskenut myös tätä kohdetta.

Lisäksi lautakunta katsoi, että välittäjän olisi tullut jo ikkuna-aukkojen koon perusteella ymmärtää, että talon kellarin aputiloja ei voi pitää eikä esittää asuinhuoneina. Esitettyjen markkinointi- ja kauppa-asiakirjojen mukaan näin on kuitenkin tehty. Välitysliike ei voinut osoittaa, että ostajille olisi kerrottu tilojen tosiasiallista luonnetta oikein. Lautakunta piti välitysliikkeen menettelyä näiltä osin virheellisenä.

Välitysliikkeen tuli korvata ostajille kulut, joita tulee rakennusluvan hakemisesta näille tiloille. Jos rakennuslupaa ei myönnetä, välitysliikkeen tuli korvata asunnon arvonalennus lautakunnan riittäväksi harkitsemalla 10 000 eurolla. Lautakunta katsoi välitysliikkeen laiminlyöneen velvollisuutensa varmistua siitä, että asuntokauppalain 2 luvun mukaisia, ostajaa rakentamisvaiheessa suojaavia menettelyitä on noudatettu. Tästä syystä välitysliike vastasi myös puuttuvasta suorituskyvyttömyysvakuutuksesta. Välitysliikkeen vakuutusyhtiö oli ilmoittanut, että vastuuvakuutuksesta korvataan kohteen rakennusvirheet samassa laajuudessa kuin ne tulisivat korvattavaksi myyjän suorituskyvyttömyys vakuutuksesta. Välitysliikkeen vastuu mahdollisista rakennusvirheistä rajautui tähän määrään. Yhtiölainaosuuden jakaminen ja perintä on asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen asia, josta välitysliikkeen ei selvitetty olevan vastuussa. Lisäksi välitysliikkeen tuli poikkeuksellisesti korvata ostajille asian selvittämiseksi tarpeen olleita asianajokuluja 3 479,20 euroa.
 

Dnro 5496/81/2013 (esitelty 25.9.2015)

Asiasanat: KÄYTETYN ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA. KIINTEISTÖNVÄLITYS. KUNTOTARKASTUS. ASBESTI.

Ostajat ja myyjät sopivat erään tilan kaupasta marraskuussa 2010. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1971 valmistunut omakotitalo, jonka asuinpinta-ala on 110 m2.  Kohteessa tehtiin kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Kaupanteon jälkeen paljastui, että talon sisäverhoilussa oli käytetty asbestia sisältävää lujalevyä. Kuntotarkastuksessa asbestista raportoitiin vain yleisellä tasolla. Ostajat vaativat myyjältä, välitysliikkeeltä sekä kuntotarkastajalta yhteisvastuullisesti korvausta 21 800 euroa.

Myyjän vastuu: Ostajat esittivät näyttönä insinööritoimiston lausunnon, jossa todettiin muun ohella, että asbestia todettiin kaikissa seinien ja alakattojen sisälevyissä. Ikääntymisen seurauksena kattolevy oli melko hapertunutta ja materiaalista voi irrota kuituja jo normaaliasumisen yhteydessä. On normaalista poikkeavaa, että asbestituotteita esiintyy asuinhuoneissa. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että aikansa rakennustapaan nähden poikkeuksellinen eli laajamittaisesti asbestia sisältävän materiaalin käyttö sisätiloissa muodosti kohteen virheperusteen. Kyse oli salaisesta virheestä, sillä myyjän ei ole selvitetty tienneen tästä ongelmasta. Virhe oikeutti ostajat saamaan hinnanalennusta 6000 euroa.

Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu: Lautakunta totesi, että kohteesta oli teetetty kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Asbestin poikkeuksellisesta esiintymisestä ei saatu viitteitä tässä tarkastuksessa eikä asia tullut esille muutenkaan sillä tavoin että välitysliikkeen olisi tullut havaita ongelma. Välitysliikkeen toimissa ei ole todettavissa virhettä eikä lautakunta suosittanut korvausta.

Kuntotarkastajan vastuun osalta lautakunta totesi, että kohteessa tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa on käsitelty myös asbestin mahdollista esiintymistä. Raportin mukaan käytettävissä on ollut kohteen pohja- ja leikkauspiirustus. Valitusaineistossa olevan pohjapiirustuksen mukaan seinärakenne on ollut ulkoa päin seuraava:

Minerit
pystyrimat
Luja-levy
vaakakoolaus
pystytolpat
höyrytiivis rakennuspaperi
Luja-levy.

Kohteessa sen rakennusvaiheessa käytetty Luja-levy on sisältänyt asbestia. Lautakunnan kanta on, että asuinkiinteistöjen kuntotarkastuksia suorittavan elinkeinonharjoittajan on tullut tietää tämän mahdollisuudesta. Tarkastuksen lähtötietoina olevasta aineistosta ilmenee, että tätä levyä on käytetty sisätiloissa. Tällöin kuntotarkastajan olisi tullut pyrkiä selvittämään asbestin mahdollista esiintymistä tai ainakin tuoda selkeästi esille tämä mahdollisuus ja siitä johtuva jatkotutkimustarve. Kuntotarkastajaa suositettiin yhteisvastuullisesti myyjien kanssa hyvittämään hinnanalennus ostajille.


Dnro 2500/81/2014 (esitelty 25.9.2015)

Asiasanat: KIINTEISTÖN KAUPPA. RAKENNUSOIKEUDEN MÄÄRÄ. VÄLITYSLIIKKEEN SELONOTTOVELVOLLISUUS.

Ostajat ostivat 20.12.2012 päivätyllä kauppakirjalla kaksi toisiinsa rajoittuvaa tilaa. Toinen oli pinta-alaltaan 2015 m2 ja toinen 7666 m2. Kauppahinta oli 177 000 euroa. Asiassa oli riitaa suuremman tilan rakennusoikeudesta ennen kauppaa annetuista tiedoista.

Ostajat vaativat välitysliikkeeltä korvausta 18 000 euroa, koska he katsoivat saaneensa välitysliikkeeltä väärää tietoa toisen kiinteistön rakennusoikeudesta. Ostajien oli tarkoitus rakentaa myöhemmin lisärakennuksia. Ostajien mukaan heille oli annettu tieto, että toisella tonttiosuudella olisi täysi rakennusoikeus. Välitysliike kiisti vaatimuksen.

Lautakunta totesi, että välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaan kertoa erikseen esimerkiksi vireillä olevasta kaavamuutoksesta, voimassaolevan kaavan vastaisesta rakennuskannasta ja käyttämättömästä rakennusoikeudesta (mikäli tämä pystytään toteamaan), mikäli edellä mainituilla tiedoilla olisi vaikutusta ostopäätöksen kannalta. Käyttämättömän rakennusoikeuden osalta välitysliikkeen tulee mahdollisuuksien mukaan varmistaa, että käyttämättä oleva rakennusoikeus on tosiasiassa myös hyödynnettävissä.

Ostajat olivat ennen kaupantekoa tiedustelleet välittäjältä ja kaupungin rakennusvalvonnasta rakennusoikeudesta useampaan kertaan. Välitysliikkeen mukaan kyse oli ollut vain e-luvuista. Saadun selvityksen perusteella keskustelua lisärakennusoikeudesta oli kuitenkin käyty ennen kaupantekoa. Välitysliike ei väittänytkään, että rakennusoikeutta ja mahdollisuuttasen käyttämiseen olisi tarkemmin pyritty selvittämään rakennusvalvonnasta tai muutoin.

Lautakunta katsoi, että kohteen rakennusoikeuden määrä on yleisestikin välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden piirissä oleva seikka. Mikäli rakennusoikeudesta on epäselvyyttä, tulee välitysliikkeen selvittää asiaa tarkemmin ja myös kertoa asiasta ja sen merkityksestä ostajille ennen tarjouksen tekemistä. Nämä velvollisuudet korostuvat, jos ostajan tarkoituksena on lisärakentaminen ja välitysliike on tästä tietoinen.

Kun otettiin huomioon ostajien lisärakentamissuunnitelmat ja kohteen muodostuminen kahdesta eri kiinteistöstä, joista toinen on pinta-alaltaan huomattavasti suurempi ja rakentamaton, olisi välitysliikkeen tullut tarkemmin selvittää kohteen rakennusoikeuden määrä ja todelliset mahdollisuudet sen käyttämiseen sekä ilmoittaa tähän liittyvistä rajoituksista ja epävarmuustekijöistä ostajille. Lautakunta katsoi, että välitysliike on laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa rakennusoikeuden osalta ja siten toiminut lain ja hyvän välitystavan vastaisesti.

Rakentaminen toiselle kiinteistölle edellyttäisi poikkeamislupaa, jonka saaminen oli kuitenkin epätodennäköistä. Tähän nähden lautakunta katsoi selvitetyksi, että rakennusluvan saaminen toiselle kiinteistölle oli epätodennäköistä. Lautakunta katsoi, että jäljellä olevalla rakennusoikeudella onolennainen merkitys kiinteistön kauppahintaan. Ostajille oli siten syntynyt välitysliikkeen menettelyn johdosta vahinkoa. Lautakunta arvioi tämän virheellisen rakennusoikeustiedon vaikuttaneen kiinteistö hintaan 9 000 euron arvosta. Lautakunta katsoi kuitenkin, että ollessaan epävarma rakennusoikeudesta, ostajien olisi tullut tarkemmin selvittää asian oikea laita ennen kaupantekoa. Ottaen huomioon ostajien myötävaikutus vahingon syntyyn, lautakunta arvioi aiheutuneen vahingon määräksi 4 500 euroa.